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任志强:换个思路解决房价问题  

2010-11-09 09:38:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全世界没有一个国家能让所有的公民都买得起住房,并拥有自己的房产,连全世界经济最发达的美国也不行,那么人口居世界第一位又处于发展中阶段的中国就更不可能实现这一目标了。“居者有其屋”,这是个数千年来全世界都不可能实现的梦。

全世界除欧洲的少数几个高福利国家之外,绝大多数国家都无法实现所有人都有适足的居住条件的目标。美国曼哈顿的大街上也能看到露宿街头的流浪汉。

中国正在致力于解决“居有其所”的问题。新中国的前50年实行的是全民住房福利分配制度。1998年实行了货币化分配的改革,终止了实物住房分配,改为出让土地中的商品房市场化、划拨土地或限价方式的半市场化以及政府保障的廉租房的住房供给制度。让高中收入家庭用市场化方式解决住房,低收入家庭用政府补贴和实物补贴方式解决住房,对低收入家庭的住房实行了应保尽保的长期计划。

但目前的问题是,政府为获取城市建设的资金、保障性补贴与廉租房建设的资金,让商品房的建设用地价格升高,并推动商品房的价格不断上升,这样就会让一部分家庭既不能享受政府补贴又无力购买商品房的现象逐步突出。这在世界各地都是一种普遍的现象,美国、中国香港等同样出现超过保障线水平的中等收入家庭的实际居住情况反而差于政府保障家庭的居住条件的现象。

按照联合国人居署的要求,各个国家应为公民提供“适足的居住权”。于是大量的国家用国家提供的租赁性土地和各种各样的低价融资条件为社会提供了大量的租赁性住房,专门用来解决这些无力购买商品房又不应享受政府补贴的保障性住房的“夹心层”家庭的住房问题。

第二次世界大战之后欧洲的大部分国家都采用这种方式建设了大量的租赁性住房以解燃眉之急。租赁性土地和40~70年的长期低息贷款为战后恢复提供了巨大的支持,直到今天美国仍在用大量的租赁性土地解决租赁性住房的供给。

中国的首次土地租赁开始于吸引外资的三资企业法①中,但却尚未用租赁性用地解决城镇的住房租赁问题。农村的集体土地可以租用,但不能建设住房。北京开始建设的第一个公租房项目是用土地出让和拍卖的方式进行的。

既要解决居有其所的问题,又不能提供租赁性用地,必然造成住房建设的初始成本加大,回收租金定位高、周期长等一系列问题。除了要有优惠的金融手段支持外,建设用地的成本成为建设租赁性住房的限制性门槛。

根据国土资源部(简称国土部)的计算,70年使用权的土地一次性收取出让金按贴现率计算,与无限期的土地购买价格几乎相等,这就意味着,出让土地中的租金贴现中包含着大量的土地70年一次性出让中的贴现利息让实际的租金含量中用于回收成本和获取利润的比重大大降低了。这无疑将给市场主动提供租赁性住房的投资者一个高价租金的理由和投资回收困难的门槛。

目前中国的租赁市场大致的分布是原有不能用于房改的公房出租大约占总量的10%;居民购买或拥有第二套住房后用原有住房或新房进行市场出租的约占4%,企业整体出租的不到1%;城中村租赁的住房是市场中的主力军,每座城市中的城中村约聚集了这座城市近30%的人口(2005年人口普查资料)。

市场化程度最高的深圳,约80%的人口居住在非自有产权的房屋之中,而市场化程度最低的乌鲁木齐则有97%的人口居住在自有产权的房屋之中。政府为抑制房价过快增长,正在严格地限制居民购买第二套住房,实际上在打击与抑制投机与投资的同时也在严重地打击着租赁市场的形成。

租赁住房的市场化必须建立在低成本的土地上,让70年的土地出让金分年支付,以降低投资者的资金成本。同时,政府可以用土地的租赁价格调节或限制租赁住房的租金水平,既保证投资者的合理利润,又让租房者降低支付水平。租赁性市场的扩大恰恰可以缓解购买住房中的供求关系矛盾,这样,也许市场中的商品房价格反而会相对稳定。

2002年之后的宏观调控几乎全是以“居者有其屋”为基础而设定的预期目标,因此将重点放在了控制房价上,而忽略了保障性住房和租赁性住房的建设,忽略了租赁性住房对房价的影响作用。历年的调控重点都放在抑制供给与抑制需求上,包括对二手房市场的加税、加限,对第二套住房的限制;可是被政策抑制的需求并不等于居住条件改善而释放了的需求。于是就出现了2009年初的抑制需求政策一放松,需求就爆发性地释放的现象。

而租赁性住房则是满足居住需求和缓解购买需求的“水库”,既可以解决不具备完全购房支付能力的过渡性需求,又可以让购买商品房的短期供求关系在租赁居住中调节,还可以让改善性居住升级的家庭在价格合适时先卖出住房并在价格合适时再购入新住房,以取得财产性收入。

党的十七大报告赋予了中国公民取得财产性收入的权利,但调控政策并没有给予公民财产性资产上涨和低税交易的机会。如果过度地对房价进行调控、过度地限制投资房产,那么没有价格的上涨又哪来财产性收入的增长呢?

用租赁性住房解决了居住的问题,就可以放开对商品房房价的过度关注与控制。一方面可以让保障性住房援助之外的家庭有过渡或永久解决居住条件的机会;另一方面可以让更多的家庭用财产性收入弥补工资性收入的不足并促进扩大消费的结构性矛盾转移。

而租赁性住房市场化扩大的方式并非出让土地上的建设,而是用租赁性土地和优势性金融政策市场化方式建设。没有市场化的支持,政府是没有能力将一切住房问题都包揽下来的,甚至也没有能力承担起租赁性住房的建设。

租赁性土地不改变土地的性质,也未失去地租的收取权利,无非是没有让政府一次性取得70年的提前收益。然而,政府收取地租的职责与义务难道不正是为了让公民可以更好地改善公共服务与居住条件吗?那么用租赁性土地供应、让市场去生产与创造更广阔和活跃的租赁性住房市场,岂不是件一举两得的事情!

有了租赁性土地的供给、有了开发商提供的大量租赁性住房,也许民众对开发商的怒气就消失了,对房价高涨的怨气也会在住房条件的改善中烟消云散。社会的和谐不仅靠政府援助的手段得以保障,更要靠政府制定合理的政策给社会一个平台,让各种投资用市场化的手段解决不同层次的收入家庭的消费需求。

摘自《任你评说》中信出版社

任志强:换个思路解决房价问题 - 中信出版社 - 中信出版社

 

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