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中信出版社

CHINA CITIC PRESS

 
 
 

日志

 
 

中信:改革开放后试水房地产的“第一人”  

2010-11-01 10:12:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1979年那个炎热的夏季,十几位年逾花甲的前资本家和共产党的干部们挤在北京金鱼胡同和平宾馆的几个小房间中办公的时候,荣毅仁的脑海里时常会浮起千里之外上海滩写字间的影像。

那是他曾经熟悉的影像:从延安东路到苏州河的外白渡桥,1 500多米曾经的滩涂码头上,柴油混合着鱼腥的气息飘飘拂拂。1846年,这里建造起第一幢带有外廊的房子,后来,一栋栋大厦矗立起来,或哥特式,或罗马式,或巴洛克式,52栋风格各异的大楼在上海的版图上刻下了那道最华丽的东方天际线,炫耀着殖民时代的遗风。

1919年,荣宗敬在上海江西路购置土地,两年后建起一座英国城堡式的办公大楼,称为“三新大厦”,建筑耗费35万银元巨款。直到今天,这座大楼依然风姿绰约,引路人驻足。

与上海的情况完全不同,北京是中央政府所在地,所有办公场所均带有浓厚的行政和计划色彩。

19491月,解放军进入北平城后,当时中央各个部门大多在民房或王府里办公。政府大力发展北京工业,变消费城市为生产城市。加上众所周知的政治上的原因,外商驻京机构很少,也无需商业办公场所。

随着社会主义建设的开始,国家百废待兴,各项建设离不开政府职能部门的管理,而在北京,政府办公场所明显不足,因而在50年代北京集中兴建了一大批政府办公楼,但此后,办公楼的兴建明显放慢。

1978年,中国打开大门。

1979年,英国米特兰银行率先在北京建立第一家常驻代表机构,当年就有110家外商常驻代表机构进驻中国,落户北京。

然而,找办公室却成了大问题。当时的北京根本没有一家可供对外出租的办公楼。况且内外有别,国内的企事业单位还可借北京的机关、学校、部队等的空余房间办公,而外商除了屈指可数的几家涉外饭店、外交公寓以及各自的使馆之外,就完全没有其他选择。

很难说清楚荣毅仁具体在什么时候萌生了要建写字楼的念头,但显然这从一开始就在他的中信公司蓝图上。为此,他在中信的筹备期就向远在上海的老友吴光汉发出了邀请。

1979年,荣毅仁在筹备中信的时候,就设立了中信房地产部。这应该是中国最早的房地产公司的雏形了,比中房总公司早了三年。那时候在所有企事业单位内,与房子、土地相关的部门统称为基建科(处)。

中信的房地产部与其他机构的基建科不同,它从一开始就明确把房地产作为商品,作为公司的项目经营。而事实上,即将建设的北京国际大厦正是中信成立后的第一个项目。荣毅仁早就看好了它的增值空间。

但在那个时候,这种项目甚至是《中华人民共和国宪法》所不允许的。

1949年后,中国确立了土地的社会主义公有制,同时《宪法》明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”。这就形成了新中国国有土地使用制度的主要特征:一是土地无偿使用,二是无限期使用,三是不准转让。中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度,土地使用权不能在土地使用者之间流转。

如此制度下,房地产怎能是商品呢?

很多年后,荣毅仁在《人民日报》上发表了一篇题为“坚持实践是检验真理的唯一标准”的文章,回忆起这段历史,他说:“这也是许多人头脑里打问号的。国内的办公楼、宿舍楼一般都是国家按计划拨款盖的。搞房地产经营被一些人认为类似资本主义的‘房产主’、‘大房东’,与社会主义大相径庭。”

不过,在那个时候,荣毅仁并没有时间核查制度的尺度,说干就干,他开始在北京到处走到处看。然后,他相中了建国门外大街北侧的一块地方,约2 000平米,与国际俱乐部一街之隔。

建国门外大街,现在是中央商务区(CBD)的一部分,是北京地价和房价最高的地方。但在30年前,这里大多还是工业区。最高级的建筑是1973年从东华门迁到此地的友谊商店,因为当时这一带没有什么高大建筑,友谊商店就叫东郊大楼。再往东,就是北京的一些大工厂,什么第一机床、第二印染、雪花冰箱、北京吉普等等。

尽管如此,荣毅仁已经看到了其不可估量的潜质。20世纪50年代建造的第一使馆区就在这里,云集了除俄罗斯、卢森堡之外的所有国家驻华使馆,国际俱乐部亦聚集了大量人气。

荣毅仁相中这块地方的时候,在它的东边约 300处,中国第一家中外合资饭店——建国饭店正在施工。吴光汉是19796月到北京的,这一年他已经69岁了。不好意思直接拒绝荣毅仁的邀请,他本打算面辞荣老板之后还乡养老。但这个1931年从浙江大学土木系毕业的江南人绝不会想到,建了大半辈子码头、厂房、仓库之后,他才有第一次机会修建中国最高、最豪华的写字楼。这成了他“人生中最有意义的10年”。

按照当时的制度,所有在北京地界上建的房子,无论设计和施工都要由北京市建委统一布置。国际大厦确定由北京市建筑设计院承担设计、北京市建筑一公司承担施工。

1979年冬天,荣毅仁对国际大厦的建造提出了自己的两条方针:一是自己筹资、自己经营、自己建造;二是造办公和公寓综合大楼。

国际大厦初步设计高度31层,地上29层,地下2层。这是北京市当时所能允许的最高高度。

吴光汉从没见过那么高的房子,其实就算在大上海,最高的国际饭店也只有24层。北京市建委的人更没见过那么高的房子,就别说设计和建造了。

那时候中国真实的建筑设计水平是什么样的呢?时任国家旅游局副局长的庄炎林当时正在主持建国饭店的建设工作。他后来回忆说,一位领导特别点名让一名曾经设计过人民大会堂的设计师给了庄炎林一份设计图纸。庄炎林惊讶地发现所有房间都没有卫生间,设计师回应说,有啊,你看仔细了。庄炎林再定睛一看,不禁哑然失笑,隔着走廊,设计师在所有客房的对面设计了一排卫生间,与每一间客房一一对应。

闭关锁国必然会带来如此井底之蛙的效应。

***

中信要做的第一件事情就是去看看别人已经达到了什么水平。

1980年夏天,吴光汉带队,中信前后组织了设计方和施工方人员200多人,去香港现场学习。整整一个月,设计人员边看边学边做,终于绘成了国际大厦的初步设计方案;施工人员则学会了高楼和城市狭地的施工技术。直到他们保证能把大厦设计好、建造好,吴光汉才略放下心来。

北京市只给了中信2 000平米的建设用地,除去大楼占地、楼后通道等,几乎没有给机房和停车场留出位置。后来是中国社科院将北面毗邻的5 000平米土地让给了中信。吴光汉连连称幸。

吴光汉舍不得浪费一丁点儿土地,与设计院再三沟通,决定在大楼北侧通道下筑地下室安置机房,并与大楼的地下室和地下车库连成一片;在新增的土地上再建一座8层高、1万多平米的配楼供中信公司自用,把原来计划留给中信的主楼腾出来,供出租用。

国际大厦在设计的时候,中信房地产部就开始了缜密的市场调查,设计方案要以公司的最高利益为出发点。这在今天看来习以为常的理念,在30年前都是设计者或是做土建的人们极为陌生的。

市场调查结果表明,市场上最紧缺的就是供外商用的写字间和公寓,而附设的服务项目,比如小卖部、美容室、健身房等,其效益都不如写字间或公寓。于是中信决定除保留楼顶的中西餐厅之外,砍掉其余的服务性用房,尽可能多地留下写字间提供给出租业务。

国际大厦在1982年正式动工。奠基那天,荣毅仁请叶剑英为大厦题字。由于身体原因,叶帅已经很久不为任何人题字了。但是,他深知这几个字对于荣毅仁、对于中信的意义——“护身符”的意义,于是慨然执笔,极为认真地书写了若干版本的“中国国际信托投资公司大厦”字样,有简体字还有繁体字。

在大厦施工的同时,一系列市场营销已经开始。

国际大厦垂直地被分为东西两区,东区为办公用房,西区为公寓。中信公司规定,所有租用了办公用房的客户必须租用西区的公寓房。在那个时候,中信已经将客户管理引入物业管理之中,如此规定,实际上是将大楼物业的客户管理成本缩小了一半。

关于租金,吴光汉回忆:“我们打破了计划经济时代租金等于成本加一定利润的惯例,决定采用按市场定价的办法。经过周密的调查后,确定了相当高的价位,把租金提高到与国际大都市相当的水平。”

这个“相当的水平”为:写字间每平米每天1.2美元,公寓房每平米每天1.3美元。

这是个令人咋舌的“相当的水平”!

因为直到2009年,经过连续3年的直线上涨,中央商务区核心区域的国贸,其主要写字楼租金为252/平米·月,即为1112美元/平米·天。

这一租金水平引来了公司内外多种质疑。但吴光汉说,前来“询租者非常踊跃”,超过了大楼可提供数量的一倍还多。中信公司因此可以从容地挑选租户。这同样也是减少客户管理成本的重要手段之一。

租约是由香港实业公司专门派人来北京拟定的,然后再将中文版的《租约》带回香港翻译成英文后寄回北京,中信方面最后交由一家美国律师事务所审核把关。后来这一合同几乎成了中国写字楼租赁的经典范本。

土建工程顺利完工,紧接着是电力和通信问题。北京那时候并不缺电,但电话线路十分紧张。找到该地区电信局,对方回答:“没有线路,若要解决通信问题,只能是中信公司投资再建一个局,包括全部房屋和所有软硬设备。”别无他法,荣毅仁只能应承下来。于是,中信公司又开了一家工地,从建房到全部设备安装调试完毕,然后将这家电信局无偿移交给北京市电信局,这就是北京市55字头的55电信分局。

19857月,总投资约3 000万美元、建筑面积为5万平米的国际大厦顺利交付使用,被大家形象地称为巧克力大厦。大厦租给了98家外国商社、银行以及其他各类公司。此前,中信已经与所有租户签订了3年期租约,并预收1年租金。于是,大楼还未开始使用,公司就已经开始偿还银行贷款了。

吴光汉非常自豪地回忆:“不到3年时间,房地产部就还清了总公司的贷款,而且从1988年起,每年还能稳定地为总公司赚取1 000万美元的租金收入。”

关于大楼的管理,本着“自己经营”的原则,中信在大楼竣工前一年就开始了团队培训。但是,吴光汉还是提出请瑞典一家管理公司出两名顾问,工作两年。

吴光汉向老板请示。

被问及价格,吴光汉说,10万美元! 又赶紧补充说,每人每年10万美元。

荣毅仁批准了。

后来吴光汉自己还是有点舍不得,遂与瑞典公司讨价还价,瑞典人无奈地看着这个“吝啬”的中国老头,只好与他签订了一份一人一年的顾问合同。一年后,公司的管理逐渐走向规范和成熟,并得到了租户的一致肯定。

对于顶楼餐厅的经营者的招请,中信有两条标准,一是餐厅质量必须一流,二是中信必须有租金的保证。香港美心公司最终中标,但是它所给出的租金价格不高,还没达到客房价格水平的一半,原因是美心方面对餐厅盈利前景尚不能把握。这让吴光汉觉得美中不足。

反复研究和核算后,中信方面提出了一个新的方案,内容大致有二:

1双方合资成立一家经营餐厅的公司,各以现金投入,比例为中三港七,投资主要用于房屋装修、购置设备。餐厅经营由港方负责。

2合资公司向中信公司租赁2829两层楼面,其租金按照餐厅营业额的10%支付。

对上述方案,港方欣然接受。对他们来说,七成的股份已经令人惊喜,且中信方面是现金投入,并非以房屋相抵;更重要的是租金以营业额为基础浮动,风险共担。

而对中信方面来说,在这单生意中,它不仅仅是房东,不仅仅是收房租而已,更是可以直接享有合资企业的经营收益。

巧克力大厦顶楼餐厅取名为“世界之窗”,倒也名实相符,因为这座大厦后来被戏称为“小联合国”。“世界之窗”在北京城声名远播,许多国际名流都曾经在这里用膳。中信国际研究所的车耳还记得,“9·11”事件之后,美国金融大鳄索罗斯在家中宴请厉以宁先生。席间,索罗斯问陪同的车耳:去过CITIC的顶楼餐厅吗?那儿的菜是否还和以前一样好?老人脸上一片神往的表情。车耳大惊,索罗斯只不过是十几年前来北京时曾在那里小酌而已。

“世界之窗”开业仅两年后,中信已将全部投资收回。

巧克力大厦的顺利建成并进入市场,无疑是中信一次绝佳的试水。它在客观上让北京市、让中国其他城市都看到了房地产的力量,如同一柄魔杖在手,瞬间即可点石成金。后来,北京中央商务区的土地批租价格亦以此为范例,从而带动了这一地区长达30年的高速发展和繁华,这一趋势至今未衰。

摘自《艰难的辉煌》中信出版社

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